短期刺激房地产需求旺盛的因素并未出现方向性变化,长期推动因素也将一直存在,并将对未来地产行业产生越来越深的影响.2009年全年成交虽会在夏季出现波动,但我们认为反转态势已成定局.同时,地产行业趋势向上、利润总额增加、集中度继续提升使其投资前景良好.对于下半年地产板块的投资,我们建议关注一个主线——高成长、一个区域——珠三角、一些企业——川渝企业.
多因素导致需求旺盛
我们认为,利率下降、拆迁加快、结婚潮和育婴高峰等多重因素导致今年以来房地产行业需求旺盛.短期刺激因素并未出现方向性变化,长期推动因素将一直存在,并将越来越深地影响未来地产行业.2009年全年成交虽会在夏季出现波动,但反转态势已成定局.
自2008年9月份以来,央行公布的五年期中长期贷款由7.83%下调至目前的5.94%,公积金贷款由5.22%下调至3.87%.单纯从需求角度,不论是自住性还是投资性需求都会产生两种效应,一是利率降低带来了财富效应的损失,二是利率降低减轻购房者的还贷压力.我们认为对于现阶段的中国国情来说,利率的下降会增强消费者的购买力.
在一些大城市中,政府目前加快了拆迁节奏,拆迁带来的需求有助于刺激当地房地产市场,所以在今年上半年出现了大量的首次改善性需求,我们认为该趋势有望在2009年全年持续.
同时,结婚潮和育婴高峰带动了房地产需求.80年代初期和末期分别有一次出生率的高点,该人群到目前正处于婚育高峰阶段.统计显示,城市育龄妇女年龄高于全国平均水平,正处于生育高峰期,这也就不难解释为什么年初以来首次改善型需求成为市场需求主导的原因.
由于价值观、社会竞争加强、享乐主义盛行导致的离婚率畸高,单亲家庭增加速度也非常快,家庭数量增加同时催生了房地产需求的增加;也正是因为房地产价格的上涨,也令离异双方可以通过房产交易拥有一定经济来源,增加了三级市场活跃程度.目前中国户均人口数量下降趋势也已形成,社会离婚人口数量也处于较高水平,我们认为未来该趋势产生的效果也将越来越明显,对房屋需求结构也开始向小户型转移.
另外,中产阶级最普遍拥有且价值最高的资产,首推住宅,而大量物业作为投资可以弥补金融财产增减的不稳定性,也是中产阶级首选住宅投资的原因.中产阶级消费受当期收入水平影响较大、消费倾向高、短期消费不稳定、消费能力强、观点新(超前性)等特点都对目前楼市超预期的需求具有很好的解释作用.
房地产行业值得投资
我们从土地、毛利率、行业整合等多个角度来观察目前的房地产业,发现该行业趋势仍然向上、利润总额仍然增加、集中度继续提升,投资前景自然毋庸置疑.
土地始终是房地产周期波动中的重要组成部分.我们一直认为,本轮中国的房地产调整情况和74年的日本非常接近,土地价格最低点已过,未来土地市场持续火暴是可以预期的大概率事件.实际上,4月以来有很多城市土地交易的温度明显上升,出让价格相对于去年没有过多的折让,只是增长幅度发生变化.
我们认为,目前土地市场好转的情况只是土地"神话"刚刚开始,预计下半年全国土地市场都将开始活跃,究其根源是因为地产企业现金流压力缓解和对未来高通胀的预期.中国特有的"招拍挂"出让制度和过往土地市场的表现,和当年日本一样,开始创造一个"土地不败"的大泡沫.
同时,房地产有望维系高利润.首先,投资主动权在开发商手中,整体节奏往往伴随着利润体系调整而来.这也就不难理解为什么上半年销售情况和企业现金流良好,但新开工投资没有明显增加.其次,土地资源是决定地产高利润的另一个重要因素.虽然目前土地开发流程和出让越来越规范,但在一定时期开发商仍能保证对于土地信息和开发节奏的把握,特别是由于地产投资额较大,与该区域经营者互动也决定了未来的利润水平.最后,也是高利润因素中最重要的一点——运营资金的高杠杆,特别是09年以来银行领域信贷、土地款缓交以及房屋预售制度,让地产企业资金运营效率大大提高,提高了整体收益.
另外,在周期调整的底部阶段,我们提出行业集中可能即将到来;但行业集中度提升并不一定是地产企业数量的单纯减少,美国经验也不是数量减少,而是四大地产公司市场份额的提升.
根据我们的判断,下半年随着金融工具不断丰富,以及REITS、并购贷款等其他多种融资渠道增加,行业整合大潮必然到来.选择行业退出可能更多是因为能力的限制而并非是我们一开始认为的利润主导,行业并购可能在不经意中走来.
关注下半年投资亮点
对于下半年地产板块的投资,我们建议关注一个主线——高成长;关注一个区域——珠三角;关注一些企业——川渝企业.
在经历黑暗的2008年之后,我们乐观地看到,2年前对中国房地产业资本化来临的预言得到了应验,大量新兴地产企业通过资本平台涌现出来.一批地方国资地产公司选择上市作为整合资源平台,完善公司治理;而民营地产企业在资本市场融资也找到了自己的新方向.
面对市场的估值,利润和土地储备是地产企业高成长最为关注的内容,该指标对应了RNAV增长和PEG诱人的可能.其实投资关注这些指标的核心问题还是回归优秀企业资源界定的问题上,土地、资金和管理是核心优秀企业资源的三个体现.
区域方面我们继续看好珠三角.排除节日因素,自去年年底以来,珠三角去库存化一直在加速中,其中深圳一手房去库存由年初的80周左右下降到目前的25周左右;而广州住宅去库存化则由年初的40周左右下降到目前10周左右的水平.广州与深圳两地的二手房市场已经开始显著地表现出量价齐升的情况.我们认为,二手房更能代表市场价格的准确定位,二手房价格会和一手住宅价格相互影响,从而带动一手住宅价格继续上扬.
我们在去年年度策略就指出,珠三角市场会领先于全国市场率先企稳,目前从成交量和价格来看都印证了我们的判断.我们再次预计下半年珠三角的住宅价格增速也将明显领先于全国其他城市.
今年以来,川渝地区一直是我们非常重视的区域,我们认为目前重庆房地产市场的发展势头与十年前的深圳类似.首先,在人均增长速度上,2007年重庆的人均GDP增长速度与10年前的深圳相近,人均GDP绝对值也相差不多.与之相对应的是,房地产投资占固定资产投资的比重维持在30%左右,房地产投资的增速接近20%.此外,从刺激房价上涨的外来人口角度来看,无论是绝对值上还是增速上,都与10年前的深圳相差无几.而从最近的房地产竣工销售数据来看,目前重庆的整体竣工销售情况同样接近10年前的深圳.
对于川渝地区的地产企业来说,我们的态度更为乐观,甚至认为该区域可能会真正诞生一批一线地产公司,值得市场足够关注.该区域的多家企业已经走向全国,其品牌、服务、管理已达到一流水平,在它们全部进入到资本市场后有望加速发展.
